پنج بازنده تورم مستغلات
رشد 102 برابری قیمت زمین و 73 برابری قیمت مسکن طی 20 سال منتهی به 92، علاوهبر آسیبهایی که به درون بازار ملک وارد کرد، پنج بازنده بیرونی داشته است که مهمترین آن، سرمایهگذاران صنعتی هستند. تورم نجومی مستغلات در دو دهه اخیر -با سطحی حداقل سه واحد درصد بیش از متوسط تورم سالانه کشور- بازار ملک را به موتور مکنده سرمایهها تبدیل کرد و باعث انحراف منابع مورد نیاز بخش تولید شد. یک اقتصاددان، ریشه این تورم را اشکال در سیاستهای بخش مسکن که عمدتا به توزیع رانت منجر شد، میداند. این اقتصاددان با استفاده از مثال اراضی کشاورزی ریکاردو و تطبیق آن بر بخش مسکن ایران، کمیابی و افزایش قیمت همزمان را شرط لازم و کافی رانت میداند و اعتقاد دارد این پیامدها آثار خود را در افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت اراضی مرغوب نشان دادهاند. این بررسی سیاست نادرست قطعهبندی اراضی و گسترش افقی شهر به همراه افزایش جمعیت را موجب استفاده اجباری از زمینهای دورتر و فاقد امکانات لازم برای سکونت دانست و معتقد است این پدیده به معنای افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت زمینهای مرغوبتر به شمار میرود. بنابراین وقتی رانت در بخش غیرصنعتی افزایش پیدا میکند، چشمانداز رشد بخش صنعت تیره میشود.
|
معادله احتمال رونق مسکن
10 متغیر شکلدهنده دورههای رکود و رونق در بازار مسکن شناسایی شد. نتایج یک مطالعه دانشگاهی نشان میدهد یک درصد افزایش در «تقاضای ناشی از رشد جمعیت» و «حجم وام خرید مصرفی مسکن» در کنار تقویت سه عنصر دیگر به همین میزان، میتواند احتمال بروز رونق ملکی در مسیر غیرتورمی را تا 25/ 0 درصد افزایش دهد. اما در سمت مقابل، رشد یک درصدی «وام مسکن برای سفتهبازی» و «بازدهی مثبت بازارهای رقیب» احتمال رونق را به ترتیب 085/ 0 درصد و 056/ 0 درصد کاهش میدهد. با لحاظ وضع موجود این متغیرها، احتمال عبور از پیشرونق مسکن محاسبه شده است.
|
تاوان حبس تقاضای سفر
تعطیلی یک روزه آخر هفته در ایران به جای تعطیلات دو روزه سرمنشا «مسافرتهای متراکم» و سرکوب تقاضای سفر استکه تبعات آن مشکلات تکراری را در معدود روزهای تعطیل مناسبتی رقم میزند. رهایی از این وضعیت، نیازمند ساماندهی تقویم تعطیلات از طریق پیادهسازی الگوی جهانی «تعطیلی آخر هفته» است. «آخر هفته دو روزه» سه دستاورد در کوتاهمدت، میانمدت و بلندمدت به همراه دارد. اثر آنی این تحول، به شکل «ایجاد جریان منظم تقاضای سفر» و افزایش پایدار حجم مسافرتهای تفریحی، باعث رونق فعالیتهای گردشگری در شهرهای توریستی میشود. راهاندازی بازار اجاره انبوه ویلا و توسعه مراکز اقامتی، از جمله آثار مثبت «افزایش تعطیلی آخر هفته» است که درنهایت به رشد اقتصادی منجر خواهد شد. با دوروزه شدن تعطیلی آخر هفته، «اقتصاد شهرها» نیز از طریق دستیابی شهرداریها به یکسری منابع مالی جدید – اخذ مالیات از هتلها و فضاهای ارائهکننده خدمات تفریحی و گردشگری- دستخوش تغییر میشود. این موضوع مهار شهرفروشی (وابستگی فعلی شهرداریها به عوارض ساختوساز) را امکانپذیر خواهد کرد. مقرر شده «امکانسنجی» برای افزایش تعطیلی آخر هفته در یک کمیته دولتی از شهریورماه شروع و نتایج مطالعات ظرف سه ماه به هیات دولت ارائه شود.
|
منابع جدید وام مسکن
شورای پول و اعتبار با صدور جواز «ورود بانکها به بازار انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن» دامنه استفاده از ارزانترین مسیر تامین مالی مسکن در سیستم بانکی را افزایش داد. درصورت تایید نهایی مدل مالی بانکهای متقاضی انتشار اوراق، انحصار این بازار که هماکنون در اختیار بانک عامل بخش مسکن قرار دارد، شکسته میشود و درنهایت کیفیت ارائه وام خرید به تقاضای مصرفی افزایش مییابد. «اوراق» وام مسکن دارای جذابیت دو طرفه برای وامدهنده و وامگیرنده است. از یک طرف، بانک عامل منتشرکننده اوراق، با کمترین هزینه از بابت پرداخت نرخ سود به سپردهگذاران حساب مربوط به اوراق، به منابع لازم برای ارائه وام دسترسی پیدا میکند و از طرف دیگر سپردهگذاران با دریافت برگههای اوراق در طول مدت سپردهگذاری و فروش آن در بازار رسمی به متقاضیان تسهیلات، از عایدی به مراتب بالاتر از سود اسمی این حساب برخوردار میشوند. در حال حاضر سود واقعی اوراق برای صاحبان اولیه (سپردهگذاران حساب ممتاز بانک مسکن) با توجه به جهش اخیر قیمت اوراق، بین ٢٦ تا ٢٩ درصد در نوسان است. بازار رقابتی اوراق وام مسکن ٥ اثر مثبت به همراه دارد.
|
پلیتیک جهانی برای پل «صدر»
تصمیم شهرداری سئول –شهر معروف به بزرگراههای مدرن در دنیا- برای تغییر کاربری «خیابانهای دو طبقه» و تبدیل فضاهای تردد خودرو به محیطهای شهروندمحور، نگاه انتقادی کارشناسان شهرسازی در تهران به «بزرگراه طبقاتی صدر» را عمیقتر کرد و احتمال استفاده از نسل منقرض معابر ترافیکی در دیگر نقاط پایتخت از جمله بزرگراه همت را به شدت کاهش داد. بررسیها در اینباره نشان میدهد: 40 سال پیش شهرداران 8 شهر بزرگ از 4 کشور جهان، برای مهار تبعات انسانی و شهری استفاده از «بزرگراههای دو طبقه» و همچنین کنترل «هزینههای سنگین اقتصادی-اجتماعی» این مدل خیابانسازی، «تخریب پلهای طبقاتی» را در دستور کار قرار دادند بهطوری که هماکنون در آمریکا بهعنوان «کشور مُبدع» خیابانهای دو طبقه، 20 سال از «ممنوعیت» احداث این نوع معابر میگذرد.
|
سنتشکنی در بازار مسکن
سمت «عرضه» در معاملات فعلی مسکن با دریافت علامت کاهشی از «تورم انتظاری»، در مواجهه با رشد حجم تقاضای خرید، «سنتشکنی» کرد و برخلاف دورههای قبلی پیشرونق، فایل فروش در بنگاهها را افزایش داد. دورههای گذشته، فروشندهها همزمان با مشاهده تحرک خریداران و ظهور نشانههای خروج از رکود، از بازار انصراف میدادند تا بعد از مدتی، واحد را با قیمت بالاتر عرضه کنند اما اینبار، خلأ «زمینه رشد قیمت»، رفتار متفاوت عرضه را موجب شده است. در نظرسنجی از 50 واسطه ملکی، پنج پرده از ماهطلایی معاملات تشریح شد.
|
انجماد تابستانی قیمت مسکن
معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران، در میانه تابستان با «سوخت منجمد» ناشی از کاهش قیمت مسکن، «پرش» کرد و حجم ماهانه فروش واحد مسکونی به بالاترین سطح دو سال اخیر رسید.
|
4 منبع جایگزین «شهرفروشی»
وظیفه قانونی 33 ساله دولت در تدوین و ایجاد مسیرهای منتهی به منابع مالی پایدار برای شهرداریها به زودی و در قالب تصویب دو لایحه شهری در هیات دولت تعیین تکلیف میشود. مطابق اعلام مدیران دولتی لوایح مدیریت شهری و درآمدهای پایدار برای شهرداریها در کمیسیونهای تخصصی دولت از جمله کمیسیون امور کلانشهرها مراحل آخر بررسی را پشت سر گذاشته و طبق اعلام معاون وزیر کشور (وزارتخانه تدوینکننده این دو لایحه) تا اوایل نیمه دوم امسال در هیات دولت مطرح میشود. با تصویب این دو لایحه بودجه شهرداریهای 8 کلانشهر کشور از طریق چهار منبع جدید مالی تدارک دیده شده از طرف دولت سمزدایی میشود و امکان مهار شهرفروشی بهصورت عملیاتی برای شهرداریها مهیا میشود.
|
1134 واحد مسکن مهر در پردیس افتتاح شد
با افتتاح 1134 واحد مسکن مهر در محله پردیسان شهر پردیس، سایت 6095 واحدی مسکن مهر این منطقه تکمیل شد. درششمین روز از هفته دولت و با حضور محسن نریمان معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، محمد هاشم بتشکن مدیر عامل بانک مسکن و آيتالله رسولی محلاتی، یک هزار و ۱۳۴ واحد مسکن مهر واقع در محله پردیسان فاز ۳ همراه با چند پروژه روبنایی دیگر افتتاح شد.مهندس امینی مدیرعامل شرکت سرمایهگذاری مسکن پردیس با اعلام خبر تکمیل پروژه 6095 واحدی مسکن مهر گفت: مجتمع تجاری یاقوت محله پردیسان نیز با متراژ ۹ هزار مترمربع و تعداد ۶۶ واحد تجاری اولین پروژه افتتاحی روز گذشته با حضور معاون وزیر راه و شهرسازی بود.
|
برندگان پیشرونق مسکن
سه اثر مثبت پیشرونق تابستانی معاملات مسکن برای دو طیف فعال در بازار ملک شامل «خریداران مصرفی آپارتمان» و «سرمایهگذاران ساختمانی» شناسایی شد.
|
معمای تکرار ریزش در پایتخت
ظهر پنجشنبه غرب تهران برای دومین بار ظرف کمتر از سه ماه، دچار «ریزش» زمین شد و اهالی خیابان پیامبر برای ساعاتی با وحشت ناشی از حفره چند متری خیابان روبهرو شدند. معادله «نشست سریالی» زمین ابتدا در شهران و این بار در محله پیامبر، سه مجهول مشترک دارد و نشان میدهد سرچشمه این دو حادثه با «نحوه حفاری برای احداث تونل مترو، وجود مغار یا همان حفره ناشی از برداشت آب از سفرههای زیرزمینی و همچنین نشتی آب از خطوط اصلی فرسوده» در ارتباط است. ریزش، برخی محلهها را تهدید میکند.
|
اولین پسلرزه وام 8 درصدی
تشکلهای ساختمانی در واکنش به تصمیمگیری نابرابر برای تسهیلات مسکن، اعمال سود تکرقمی برای وام خرید بدون توجه به هزینه بالای دریافت وام ساخت را زمینه اولیه بههم خوردن تعادل نسبی بین حجم عرضه و تقاضای مسکن در بلندمدت عنوان کردند و خواستار تسری اقدام هفته گذشته دولت و سیستم بانکی به کل تسهیلات مسکن شدند.
|
شارژ مسکن از بانکهای محلی
«راهاندازی موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای» در دستورکار شورای پول و اعتبار قرار گرفت. جزئیات پیشنویس طرح از برقراری امکان تازه برای تامین تسهیلات ارزانقیمت ساخت و خرید مسکن حکایت دارد که در مقایسه با شکل سنتی وامدهی بانکها، حاوی حداقل 7 مزیت است. با تصویب طرح، در هر شهر یک موسسه پسانداز مسکن تاسیس میشود و منابع تجهیزشده از محل سپردهگذاری متقاضیان مسکن و سرمایهگذاران ساختمانی -سهامداران اصلی موسسه - صرفا به تسهیلاتگیرندگان همان شهر تخصیص مییابد. این موسسات در نقش بانکهای محلی، وام بومی (با سقف ریالی شناور) میپردازند.
|
املاک شهرداری چگونه واگذار شد؟
مشاور شهردار تهران دوشنبه شب با حضور در یک برنامه تلویزیونی درخصوص پرونده واگذاری املاک در شهرداری تهران اعلام کرد: اشخاص غیرمرتبط و خارج از تعاونی مسکن شهرداری تهران هیچ خانهای دریافت نکردهاند. محمودصلاحی، با اشاره به تعداد املاک واگذار شده به کارکنان و مدیران شهرداری تهران گفت: بیش از 27 هزار واحد مسکونی به کارکنان و مدیران شهرداری تهران واگذار شده است. از این تعداد 150 نفر از دریافتکنندگان املاک از مدیران شهرداری بودهاند و الباقی جزو کارکنان شهرداری تهران هستند.
|
فرمول پاکسازی رکود مسکن
بازار مسکن مشروط به اعمال دو دسته سیاست کوتاهمدت و بلندمدت، میتواند وارد رونق غیرتورمی شود. فرمول پاکسازی کامل معاملات و ساختوساز از رکود نشان میدهد برای تبدیل نیاز بالقوه به تقاضای موثر خرید مسکن باید پنج گام مالی بههم پیوسته، برداشته شود. در سمت عرضه نیز با هدف کاهش قیمت تمام شده مسکن، چهار اقدام حمایتی از جمله «گسترش بازار زمین با تاسیس شرکتهای توسعهگر» و همچنین «اصلاح ساختار شهرداریها» لازم است. علاوهبر 9 ماموریت زمانبر، تحریک ضربتی بازار نیازمند راهاندازی «صندوق سرمایهگذاری مستغلات» است.
|
حامی نامرئی خریداران مسکن
تفاوت چشمگیر بین شیب تابستانی «پیش قیمت» و «قیمت قطعی» مسکن، پنج سیگنال از بازار ملک مخابره کرد. ریزنوسان 3 درصدی قیمت پیشنهادی فروشندهها در مقایسه با رشد 7 درصدی قیمت آپارتمانهای فروش رفته، بیانگر عزم سمت عرضه به فروش با قیمت پارسال است که این اقدام در نقش حامی نامرئی خریداران باعث رشد 30 درصدی حجم معاملات شده است. با این حال سبقت نرخ رشد قیمت قطعی آن هم با شیب دو برابری نسبت به نرخ رشد قیمت پیشنهادی، به تغییر کیفیت خریدها – شیفت معاملات به مناطق بالا و آپارتمانهای میانمتراژ- برمیگردد.
|
صعود ساختمانی از هسته پایتخت
سرمایهگذاری ساختمانی در «هسته» پایتخت بهرغم تداوم رکود ساختوساز در سایر مناطق شهر، «صعود» کرد. تیراژ احداث آپارتمان در محدوده «فرسوده و کلنگی» نسبت به سال گذشته 37 درصد افزایش یافته و در سایر شهرها نیز نبض ساختوساز در این محدوده که عمدتا بخش میانی شهر را تشکیل میدهد، تندتر میزند. «پایان خشکسالی مالی» و پرداخت منظم وام نوسازی بعد از حداقل سه سال، عامل اصلی تحرک ساختوساز در بافت فرسوده کشور محسوب میشود. در تهران چهار محرک دیگر نقش دارد.
|
تقلید ناقص تعطیلاتی
کارگروه ملی «کاهش ساعات کاری و تحصیلی هفته» که قرار است ظرف سه ماه نسخه عملیاتی «تنظیم تعطیلات و اوقات فراغت» را به هیات دولت ارائه کند، در اولین پیشنهاد، با غفلت از نیاز ضروری تقویم فعلی به «اصلاح ریشهای» و تقلید ناقص از الگوی جهانی، طرح «تعطیلات دو هفتهای مدارس در پاییز» را روی میز گذاشت. این طرح که در اغلب کشورهای توسعهیافته، مکمل «تعطیلات دو روزه آخر هفته» محسوب میشود در صورت نادیده گرفتن پیشنیاز اصلی، طراحان را در تحقق دو هدف کلیدی شامل «کاهش آلودگی هوا و ترافیک کلانشهرها» و همچنین «مدرنسازی تقویم تعطیلات ایران» ناکام خواهد گذاشت. هرچند موضوع «کمبود تعطیلات مفید» بهعنوان صورت مساله «مشکلات زیست محیطی شهرها و ازدحام مسافرتهای درونشهری و برون شهری» سرانجام درست تشخیص داده شد؛ اما راهحلهای کلیشهای، ناکافی و بعضا آزمودهشده برای پاسخ به آن، باعث انحراف در تصمیمگیری میشود. کارشناسان معتقدند برای تطبیق تقویم فعلی روزهای کاری ایران با الگوی سایر کشورها، باید در گام اول تعطیلی آخر هفته از یک روز به دو روز افزایش یابد تا از یکسو با توزیع زمانی سفرهای تفریحی، قفل ترافیکی جادهها در معدود روزهای تعطیلات رفع شود و ازسوی دیگر آلودگی هوا در طول سال کاهش یابد.
|
فن چینی تنظیم بازار مسکن
صندوق پسانداز مسکن در چین علاوهبر «کارکرد اصلی» حاوی یک «قابلیت مکمل» است. دولت چین با اعمال سیاست منعطف و شناور در صندوق پسانداز مسکن، از ابزار «کف سپردهگذاری لازم برای پرداخت وام خرید» در جهت کنترل شوکهای بازار ملک بهره میبرد و به تناسب «جهش قیمت» یا «تعمیق رکود» حجم تقاضا را کم و زیاد میکند. سال 2015 رکود مسکن چین از طریق «کاهش میزان سپرده موردنیاز در صندوق به 20 درصد میزان تسهیلات» مهار شد و اکنون برای مهار رشد قیمت، کف سپرده افزایش یافته است.
|
زمین ودیعه در هسته پایتخت
امکان اولین حضور نهادهای توسعهگر در بازار ساخت و ساز با رونمایی از یک ابزار محرک ساختمانی در هسته پایتخت، فراهم شد. قرار است بخشی از زمینهای دولتی در بافت فرسوده ابتدا بهصورت ودیعه –بدون دریافت مبلغ- به توسعهگران واگذار و در پایان فرآیند ساخت و تکمیل پروژه، هزینه آن با اعمال قیمت کارشناسی دریافت شود. این مدل احیای بافت فرسوده چهار مزیت دارد از جمله آنکه نوسازی محلهای (مقیاس انبوه) را جایگزین انفرادیسازی (تکپلاک) میکند. نهادهای توسعهگر «توان» خلق منابع مالی ساخت و «تضمین» تحقق یکسری مسوولیت اجتماعی را دارند.
|